Näin KotioAI arvioi asunnon.

Yhteenveto

• Sijainti: 9/10
• Asunto: 8/10
• Talo ja taloyhtiö: 7/10
• Sijoituspotentiaali: 7/10
• Riski: 6/10
• Hinta-arvio: Mahdollisesti hieman ylihinnoiteltu, noin 14 % Kallion kaksioiden toteutuneen keskihinnan yläpuolella (Tilastokeskus), osin perustellusti tehdyn linjasaneerauksen vuoksi.

Ostajan kriteerien täyttyminen

• Budjetti 0–350 000 €: TÄYTTYY, velaton hinta 339 000 €
• 2 huonetta: TÄYTTYY, 2h, k, kph, wc
• Alueet: Kallio, Harju, Vallila: TÄYTTYY, Kallio
• Parveke tai hyvä ulkotila: EI TÄYTY, ei mainintaa parvekkeesta tai terassista
• Sauna taloyhtiössä: TÄYTTYY, taloyhtiössä sauna
• Hyvät joukkoliikenneyhteydet: TÄYTTYY, pysäkki ~140 m (kartalta)
• Etätyömahdollisuus: TÄYTTYY, 2h + keittiö mahdollistaa etätyöpisteen

Johtopäätös: Asunto täyttää lähes kaikki ostajan kriteerit, mutta parveke tai muu oma ulkotila puuttuu. Suurimmat riskit liittyvät tuleviin julkisivuremontteihin ja sähköjärjestelmän ikään, jotka voivat nostaa omistamisen kokonaiskustannuksia merkittävästi lähivuosina. Hinta on alueen toteutuneen keskitason yläpuolella, eivätkä tulevat remontit ja vanhan rakennuksen piilevät riskit näy täysin nykyisessä velattomassa hinnassa.

Ratkaisevat riskit

• Julkisivuremontti tulossa (PTS 2029–2031)
  • Miksi tärkeä: Julkisivuremontti on yksi taloyhtiön suurimmista yksittäisistä kulueristä, ja se voi nostaa lainaosuutta sekä yhtiövastiketta merkittävästi.
  • Näyttö: vahva, mainittu PTS:ssä ja yhtiökokousvaltuutus kuntotutkimukseen 2026.
  • Taloudellinen vaikutus: Tyypillisesti 9 000–50 000 € / asunto (markkinataso, riippuen laajuudesta ja toteutustavasta).
  • Saatavilla oleva tieto: PTS, yhtiökokouspöytäkirja
  • Puuttuva tieto: Tarkka kustannusarvio ja rahoitussuunnitelma, selviää kuntotutkimuksen jälkeen.

• Sähköjärjestelmän ikä ja osittainen uusimattomuus
  • Miksi tärkeä: Alkuperäiset sähköjärjestelmät voivat aiheuttaa turvallisuusriskejä ja vaatia kalliin peruskorjauksen.
  • Näyttö: kohtalainen, osa nousuista uusittu 2015, osa alkuperäisiä (PTS: kuntokartoitus 2027).
  • Taloudellinen vaikutus: Sähköremontti tyypillisesti 10 000–15 000 € / asunto (markkinataso).
  • Saatavilla oleva tieto: PTS
  • Puuttuva tieto: Tarkka laajuus ja aikataulu, selviää kuntokartoituksen jälkeen.

• Vanhan rakennuksen piilevät riskit (rakenteet, perustukset, orgaaniset eristeet)
  • Miksi tärkeä: 1930-luvun taloissa voi olla piileviä kosteus- ja perustusriskitekijöitä, joita ei ole mainittu eikä tutkittu.
  • Näyttö: heikko, ei mainintaa kuntotutkimuksesta tai perustusten kunnosta.
  • Taloudellinen vaikutus: Mahdolliset yllätyskorjaukset voivat olla useita tuhansia euroja.
  • Saatavilla oleva tieto: Ei mainintaa kuntotutkimuksesta.
  • Puuttuva tieto: Kuntotutkimus, erityisesti perustusten ja eristeiden osalta.

Jos nämä riskit realisoituvat, kokonaiskustannukset voivat nousta merkittävästi yli nykyisen velattoman hinnan.

Keskeiset vahvuudet

• Sijainti Kallion ytimessä: Erinomainen saavutettavuus, palvelut ja joukkoliikenne (pysäkki ~140 m, kauppa ~220 m, puisto ~320 m).
• Putkiremontti (linjasaneeraus) tehty 2015: Käyttövesi- ja viemäriputket sekä kylpyhuoneet uusittu, mikä vähentää suurta lähivuosien riskiä.
• Oma tontti: Ei vuokratontin riskiä, mikä parantaa jälleenmyyntiarvoa ja ennustettavuutta.
• Taloyhtiön sauna ja hissi: Parantavat asumismukavuutta ja vuokrauspotentiaalia.
• Keittiö uusittu 2021: Moderni varustelu ja hyvä kunto.

Luottamus: korkea, vahvistettu listauksesta ja PTS:stä.

Riskit ja tulevat kustannukset

• Julkisivuremontti (PTS 2029–2031)
  • Miksi tärkeä: Suuri yksittäinen kustannus, joka voi nostaa lainaosuutta ja yhtiövastiketta.
  • Näyttö: vahva, mainittu PTS:ssä ja yhtiökokousvaltuutus.
  • Kustannusarvio: Markkinataso 9 000–50 000 € / asunto (PTS ja kuntotutkimus tarkentavat).
  • Vahvistava asiakirja: PTS, isännöitsijäntodistus, yhtiökokouspöytäkirja.

• Sähköjärjestelmän kuntokartoitus ja mahdollinen remontti (PTS 2027)
  • Miksi tärkeä: Alkuperäiset sähköjärjestelmät voivat olla turvallisuusriski ja vaatia kalliin remontin.
  • Näyttö: kohtalainen, osa uusittu, osa alkuperäistä.
  • Kustannusarvio: Markkinataso 10 000–15 000 € / asunto.
  • Vahvistava asiakirja: PTS, isännöitsijäntodistus.

• Ullakon lisälämmöneristys (PTS 2028)
  • Miksi tärkeä: Parantaa energiatehokkuutta, mutta aiheuttaa lisäkustannuksia.
  • Näyttö: vahva, mainittu PTS:ssä.
  • Kustannusarvio: Tyypillisesti muutama tuhat euroa / asunto (tarkentuu PTS:n ja urakkatarjousten perusteella).
  • Vahvistava asiakirja: PTS.

• Vanhan rakennuksen piilevät riskit (perustukset, orgaaniset eristeet, painumat)
  • Miksi tärkeä: 1930-luvun rakennuksissa voi olla piileviä kosteus- ja perustusriskitekijöitä, joita ei ole tutkittu.
  • Näyttö: heikko, ei mainintaa kuntotutkimuksesta.
  • Kustannusarvio: Mahdolliset yllätyskorjaukset voivat olla useita tuhansia euroja.
  • Vahvistava asiakirja: Kuntotutkimus.

• Yhtiölainaosuus ja rahoitusvastike
  • Miksi tärkeä: Ostaja perii 26 520 € lainaosuuden, joka näkyy rahoitusvastikkeessa (118 €/kk).
  • Näyttö: vahva, listauksessa.
  • Kustannusarvio: 118 €/kk rahoitusvastike, mahdollisuus maksaa lainaosuus kerralla pois.

• Energialuokka D (2018)
  • Miksi tärkeä: Keskitasoa heikompi energiatehokkuus, mikä voi nostaa lämmityskuluja.
  • Näyttö: vahva, listauksessa.
  • Kustannusarvio: Ei suoraa arviota, mutta lämmityskulut voivat olla korkeammat kuin uudemmissa taloissa.

• Vuosittaiset vastikkeiden tarkistukset
  • Miksi tärkeä: Hoitovastike ja rahoitusvastike voivat nousta tulevien remonttien ja yleisen kustannustason myötä.
  • Näyttö: vahva, mainittu listauksessa.
  • Kustannusarvio: Ei tiedossa, riippuu tulevista päätöksistä.

• Liikehuoneistojen vuokratuotto
  • Miksi tärkeä: Voi tukea taloyhtiön taloutta, mutta riippuvainen vuokralaisten pysyvyydestä.
  • Näyttö: vahva, mainittu listauksessa.
  • Kustannusarvio: Ei tiedossa, mutta voi pienentää hoitovastiketta.

Luottamus: keskitaso. PTS ja listaus kattavat tulevat remontit, mutta vanhan rakennuksen piilevät riskit jäävät epäselviksi ilman kuntotutkimusta.

Rakennus ja taloyhtiö

• Rakenteellinen ikä: 1938, perustukset, runko, julkisivu, vesikatto, rakennustapa (tiili, painovoimainen ilmanvaihto).
• Järjestelmien ikä: Putkiremontti (linjasaneeraus) 2015 (käyttövesi- ja viemäriputket, kylpyhuoneet, sähkönousut osittain), hissien peruskorjaus 2019, vesikaton uusiminen 2004, ikkunoiden kunnostus 2011.
• Huomioitavaa: Sähköjärjestelmä osittain alkuperäinen, julkisivuremontti tulossa, ullakon lisälämmöneristys suunnitteilla.
• Tontti: Oma tontti, ei vuokratontin riskiä.
• Lämmitys: Kaukolämpö, vakaa ja ennustettava.
• Taloyhtiön talous: Yhtiölainaa jäljellä n. 1,1 M€ (linjasaneeraus), liikehuoneistojen vuokratuotto tukee hoitokuluja, vastikkeet tarkistetaan vuosittain.
• Yhtiövastike: Hoitovastike 312 €/kk + rahoitusvastike 118 €/kk = 430 €/kk (+ vesimaksu 25 €/hlö/kk).
• Yhtiön koko: 42 asuntoa, 3 liikehuoneistoa.

Luottamus: korkea, tiedot kattavat taloyhtiön tilanteen, mutta sähköjärjestelmän ja rakenteiden kunto vaatii lisäselvitystä.

Hinta ja sijoitusnäkymät

• Velaton hinta: 339 000 € (6 220 €/m²)
• Yhtiövastike yhteensä: 430 €/kk (+ vesimaksu)
• Yhtiölainaosuus: 26 520 € (voi maksaa pois kerralla tai rahoitusvastikkeena)
• Markkinahinta: Tilastokeskuksen kauppahintatilaston mukaan Kallion (00530) kerrostalokaksioiden toteutunut velaton keskihinta oli vuonna 2025 noin 5 470 €/m² (177 kauppaa; 2023: 5 921 €/m², 2024: 5 591 €/m², laskeva suunta). Tämän asunnon 6 220 €/m² on noin 14 % alueen keskiarvon yläpuolella. Keskiarvo sekoittaa eri kuntoisia ja eri-ikäisiä asuntoja: tehty linjasaneeraus ja uusittu keittiö perustelevat osan erosta, mutta tulevat julkisivu- ja sähkötyöt, energialuokka D ja parvekkeen puute eivät puolla lisäpreemiota.
• Sijoituspotentiaali: Kallion sijainti, hyvät liikenneyhteydet ja palvelut tukevat arvon säilymistä ja vuokrauspotentiaalia. Tulevat suuret remontit (julkisivu, sähkö) voivat kuitenkin painaa tuottoa ja jälleenmyyntiarvoa lähivuosina.
• Riskikorjattu arvo: Nykyinen hinta on alueen toteutuneen tason yläpuolella, eikä tulevien remonttien ja vanhan rakennuksen piilevien riskien paino näy siinä täysin. Ostajan tulee varautua 10 000–50 000 € lisäkustannuksiin seuraavan 5–10 vuoden aikana.

Luottamus: keskitaso–korkea, alueen toteutuneet kauppahinnat ovat tiedossa (Tilastokeskus); tarkka arvio vaatisi vielä kuntotutkimuksen.

Selvitettävää ennen tarjousta

1. Julkisivuremontin kustannusarvio ja rahoitussuunnitelma
   • Miksi: Vaikuttaa merkittävästi tuleviin kustannuksiin ja yhtiövastikkeeseen.
   • Mistä selviää: PTS, isännöitsijäntodistus, yhtiökokouspöytäkirjat.
   • Kysymys: Pyydä isännöitsijältä viimeisin arvio ja suunnitelma julkisivuremontin kustannuksista ja rahoituksesta.

2. Sähköjärjestelmän nykytila ja tulevat toimenpiteet
   • Miksi: Alkuperäiset sähköjärjestelmät voivat vaatia kalliin remontin.
   • Mistä selviää: PTS, isännöitsijäntodistus.
   • Kysymys: Onko sähköjärjestelmän kuntokartoitusta jo tehty tai suunniteltu, ja mikä on alustava kustannusarvio?

3. Rakenteiden ja perustusten kunto (kuntotutkimus)
   • Miksi: 1930-luvun rakennuksessa voi olla piileviä kosteus- ja perustusriskitekijöitä.
   • Mistä selviää: Kuntotutkimus, isännöitsijäntodistus.
   • Kysymys: Onko taloyhtiössä tehty kuntotutkimusta, erityisesti perustusten ja eristeiden osalta? Jos ei, suositellaan teettämään.

4. Lainaosuuden maksuehdot ja mahdollisuus maksaa pois
   • Miksi: Vaikuttaa kuukausikustannuksiin ja rahoitusvastikkeeseen.
   • Mistä selviää: Isännöitsijäntodistus.
   • Kysymys: Voiko lainaosuuden maksaa pois kerralla ilman lisäkuluja?

5. Yhtiöjärjestyksen erityisehdot (esim. lunastuslauseke)
   • Miksi: Voi vaikuttaa kaupanteon varmuuteen ja omistusoikeuteen.
   • Mistä selviää: Yhtiöjärjestys.
   • Kysymys: Onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseketta tai muita poikkeavia ehtoja?

Luottamus: korkea, listaus ja PTS kattavat suurimmat riskit, mutta kuntotutkimus ja tarkemmat kustannusarviot puuttuvat.

Neuvottelu ja suositus

• Neuvotteluvara:
  • Julkisivuremontin kustannusriski
  • Sähköjärjestelmän ikä ja mahdollinen remontti
  • Rakenteiden ja perustusten kuntotutkimuksen puute
  • Tulevat vastikkeiden korotukset

• Avaushintasuositus: 315 000–325 000 € (riippuen tulevien remonttien kustannusarvioista ja kuntotutkimuksen tuloksista)
• Tavoitehinta: 320 000 € tai alle, mikäli kuntotutkimus ei paljasta merkittäviä piileviä riskejä

Kenelle sopii: Ostajalle, joka arvostaa Kallion sijaintia, on valmis sietämään vanhan talon yllätysriskit ja jolla on taloudellista puskuria tuleviin remontteihin.

Kenelle ei sovi: Ostajalle, joka haluaa mahdollisimman ennustettavat kustannukset ja/tai tarvitsee oman parvekkeen tai ulkotilan.

Vahvin syy ostaa: Sijainti, putkiremontti tehty, oma tontti.

Vahvin syy olla ostamatta: Tulevat suuret remontit (julkisivu, sähkö) ja vanhan rakennuksen piilevät riskit, joita ei ole tutkittu.

Yksi ratkaiseva tieto: Julkisivuremontin ja sähköjärjestelmän kustannusarviot sekä kuntotutkimuksen tulokset voivat muuttaa ostopäätöksen suuntaan tai toiseen.

Luottamus: keskitaso, suurimmat riskit liittyvät tuleviin remontteihin ja vanhan rakennuksen piileviin ongelmiin, joiden laajuus ja kustannukset eivät ole täysin selvillä ilman lisäselvityksiä.