Näin KotioAI arvioi asunnon.

Yhteenveto

• Sijainti: 9/10
• Huoneisto: 8/10
• Rakennus ja taloyhtiö: 5/10
• Sijoituspotentiaali ja riski: 4/10
• Hinta: Lähellä alueen keskihintaa, riskit huomioiden hieman yläkanttiin
• Sopivuus ostajan kriteereihin:
  • Budjetti 0–320 000 €: TÄYTTYY (velaton hinta 289 000 €)
  • 3 huonetta: TÄYTTYY (3h+k)
  • Alue Espoo: TÄYTTYY (Matinkylä, Espoo)
  • Parveke: TÄYTTYY (lasitettu parveke länteen)
  • Hyvät joukkoliikenneyhteydet: TÄYTTYY, lähin pysäkki ~71 m (kartalta), metroasema kävelyetäisyydellä (ilmoitus)
  • Koulu lähellä: TÄYTTYY, lähin koulu ~325 m (kartalta)
• Johtopäätös: Asunto ja sijainti ovat hyvät. Taloyhtiössä on kolme asiaa, jotka ratkaisevat kaupan: putkiremontti, jota ei ole vielä suunnitelmassa, julkisivukorjaus 2027 ja vuonna 2031 päättyvä tontin vuokrasopimus. Ne voivat nostaa vastikkeita huomattavasti, eikä pyyntihinta ota niitä huomioon. Ostajan on varauduttava merkittäviin lisäkustannuksiin lähivuosina.

Ratkaisevat riskit

• Putkiremontti 3–5 vuoden sisällä. Hallitus esitteli yhtiökokouksessa putkistojen kuntotutkimuksen: käyttövesiputkissa on korjaustarve 3–5 vuoden sisällä. Päätöstä ei tehty, eikä kustannusarviota ole. Tämän kokoisessa yhtiössä osuus on tyypillisesti 25 000–35 000 € asuntoa kohden. Näyttö: yhtiökokouksen pöytäkirja 2026, 8 §.
• Julkisivun saumaus- ja parvekekorjaus 2027. Työ on PTS:ssä, hankesuunnittelu alkaa 2026. Alustava kustannusarvio on 1,4 M€ eli noin 30 000 € asuntoa kohden. Lopullista päätöstä ja rahoitussuunnitelmaa ei vielä ole. Korjausrahastossa on vain 12 400 €, joten työ rahoitetaan todennäköisesti uudella yhtiölainalla. Näyttö: PTS 2026–2035, tilinpäätös 2025.
• Tontin vuokrasopimus päättyy 2031. Tontti on Espoon kaupungin. Nykyinen tontinvuokra on 41 €/kk asuntoa kohden ja sisältyy hoitovastikkeeseen. Uuden sopimuksen ehtoja ja vuokran tasoa ei tiedetä. Vuokran nousu nostaisi hoitovastiketta ja painaisi jälleenmyyntiarvoa. Näyttö: isännöitsijäntodistus.

Keskeiset vahvuudet

• Sijainti Matinkylässä. Kauppa (~66 m), koulu (~325 m), puisto (~241 m) ja metroasema ovat kävelyetäisyydellä. Tämä tukee asumista ja jälleenmyyntiarvoa.
• Lasitettu parveke länteen.
• Isot talotekniset työt on tehty. Vesikatto 2016, ikkunat ja parvekelasitukset 2012, hissien modernisointi 2020. Näiden osalta yllätyksiä ei ole odotettavissa.
• Hissitalo ja toimiva pohja. Sopii perheelle ja mahdollistaa esteettömän kulun.
• Rauhallinen lähiympäristö. Rakennusrekisterissä ei ole aktiivisia rakennuslupia noin 300 metrin säteellä.

Riskit ja tulevat kustannukset

Kolme suurinta riskiä on käsitelty edellä. Niiden lisäksi:

• Korjausrahasto on lähes tyhjä, 12 400 € (tilinpäätös 2025). Tulevat työt rahoitetaan lähes varmasti lainalla, jolloin rahoitusvastike nousee.
• Yhtiölaina 1,2 M€, tämän asunnon osuus 45 000 € (isännöitsijäntodistus). Laina on otettu 2020 hissien modernisointiin ja vesikattoon. Rahoitusvastike on 180 €/kk. Osuuden voi maksaa pois kaupan yhteydessä.
• Lunastuslauseke (yhtiöjärjestys 12 §). Osakkailla on oikeus lunastaa ulkopuoliselle myydyt osakkeet. Ei suoraa kustannusta, mutta kauppa voi viivästyä tai peruuntua.
• Pinta-alaa ei ole tarkistusmitattu (ilmoitus). Todellinen asuinpinta-ala voi poiketa 72 m²:stä, mikä muuttaa neliöhintaa. Tarkistusmittaus kannattaa tehdä ennen kauppaa.

Rakennus ja taloyhtiö

• Rakennusvuosi: 1998 (rekisteri ja ilmoitus yhtenevät)
• Rakennustyyppi: Kerrostalo, 6 kerrosta, 48 asuntoa (rekisteri)
• Kantava rakenne ja julkisivu: Betoni (rekisteri)
• Lämmitysmuoto: Kaukolämpö (rekisteri ja ilmoitus yhtenevät)
• Ilmanvaihto: Koneellinen poisto (ilmoitus)
• Energialuokka: D (2019)
• Tontti: Vuokratontti, Espoon kaupunki, sopimus päättyy 2031 (isännöitsijäntodistus)
• Korjaushistoria: Vesikatto 2016, ikkunat ja parvekelasitukset 2012, hissit 2020 (isännöitsijäntodistus)
• Pinta-ala: 72 m², ei tarkistusmitattu (ilmoitus)
• Rakennusrekisteri: Rakennusvuosi, kerrosluku, asuntomäärä ja lämmitysmuoto yhtenevät ilmoituksen kanssa. Ei aktiivisia rakennuslupia noin 300 metrin säteellä.

Hinta ja sijoitusnäkymät

• Hinta suhteessa alueeseen: Tilastokeskuksen kauppahintatilaston mukaan Matinkylän (02230) kerrostalokolmioiden velaton keskihinta oli 3 869 €/m² (121 kauppaa, 2025). Tämän asunnon velaton hinta on 4 014 €/m² (289 000 € / 72 m²), noin 4 % yli alueen keskiarvon.
• Kuukausikulu nyt: Hoitovastike 268 €/kk (sisältää tontinvuokran 41 €/kk) + rahoitusvastike 180 €/kk + vesimaksu 60 €/kk (3 hlö) = noin 508 €/kk.
• Kuukausikulu remonttien jälkeen: Jos putkiremontti ja julkisivukorjaus rahoitetaan kokonaan lainalla, rahoitusvastike voi nousta 300–400 €/kk. Tontinvuokran tarkistus 2031 voi nostaa hoitovastiketta sen päälle.
• Alue: Tilastokeskuksen aluetilaston mukaan 54,3 % alueen asunnoista on vuokralla ja 22,2 % talouksista on lapsiperheitä. Kysyntä perheasunnoille on kohtalaista, mutta suuri vuokra-asuntojen osuus voi painaa hintoja.
• Sijoituspotentiaali: Sijainti ja palvelut tukevat arvoa. Tulevat remontit ja vuokratontin epävarmuus heikentävät tuotto-odotusta ja kasvattavat jälleenmyyntiriskiä.

Selvitettävää ennen tarjousta

1. Milloin putkiremontista päätetään ja mikä on alustava kustannusarvio tälle asunnolle? Kysy isännöitsijältä tai hallitukselta.
2. Mikä on julkisivukorjauksen lopullinen kustannusarvio ja miten se rahoitetaan? Kysy isännöitsijältä. Lähteet: PTS ja yhtiökokousten pöytäkirjat.
3. Millä ehdoilla tontin vuokrasopimus uusitaan 2031 ja paljonko vuokra voi nousta? Kysy isännöitsijältä tai Espoon kaupungilta. Lähde: maanvuokrasopimus.
4. Onko pinta-ala tarkistusmitattu ja mikä on virallinen asuinpinta-ala? Kysy isännöitsijältä. Lähde: mittausraportti.
5. Kuinka usein lunastusoikeutta on käytetty ja miten prosessi etenee? Kysy isännöitsijältä. Lähde: yhtiöjärjestys.

Neuvottelu ja suositus

• Avaustarjous: 250 000–260 000 € (velaton hinta). Perustuu tuleviin suuriin remontteihin ja tontin riskiin.
• Tavoitehinta: 260 000–270 000 € (velaton hinta), jos remonttien kustannukset ja tontinvuokran nousu eivät osoittaudu poikkeuksellisen suuriksi.
• Kenelle sopii: Ostajalle, joka arvostaa sijaintia ja palveluita ja jolla on taloudellista puskuria tuleviin remontteihin ja mahdolliseen tontinvuokran nousuun.
• Kenelle ei sovi: Ostajalle, joka haluaa ennustettavat asumiskustannukset ja välttää suuret yhtiölainat ja tontinvuokran epävarmuuden.
• Vahvin syy ostaa: Sijainti, palvelut ja hyvä pohjaratkaisu.
• Vahvin syy olla ostamatta: Tulevat remontit ja vuokratontin sopimuksen päättymisen epävarmuus.
• Yksi ratkaiseva tieto: Putkiremontin ja julkisivukorjauksen lopullinen kustannusarvio ja rahoitussuunnitelma. Ne ratkaisevat, onko kokonaiskustannus hyväksyttävissä.