Moni ostaja luulee, että ostotarjous on tunnustelu, jonka voi perua jos tulee parempia ajatuksia. Osakehuoneiston kaupassa se ei ole: hyväksytystä tarjouksesta vetäytyminen maksaa käsirahan tai vakiokorvauksen verran, enintään neljä prosenttia kauppahinnasta. 200 000 euron tarjouksessa se on jopa 8 000 euroa.

Siksi tarjoukseen kannattaa tarvittaessa kirjata ehto. Ehdollinen ostotarjous on sitova tarjous, joka raukeaa ilman seuraamuksia, jos siihen kirjattu ehto ei täyty. Kilpailu- ja kuluttajavirasto nimenomaan suosittelee kirjaamaan avoimet epävarmuudet tarjoukseen ehdoiksi sen sijaan, että tarjous tehdään sokkona ja toivotaan parasta.

Tässä artikkelissa käydään läpi, mitä ehtoja tarjoukseen tyypillisesti kirjataan, miten hyvä ehto muotoillaan ja miksi omakotitalon tarjous toimii kokonaan eri säännöillä kuin kerrostaloasunnon.

Miksi ehto suojaa rahojasi

Osakehuoneiston kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia, ja sen 3 luku on tässä se olennainen. Kun tarjouksen vakuudeksi on maksettu käsiraha tai sovittu vakiokorvaus, seuraamukset menevät näin:

  • Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, eli ostaja vain muuttaa mielensä, myyjä saa pitää käsirahan tai periä vakiokorvauksen. Laki rajaa menetyksen enintään neljään prosenttiin tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.
  • Jos kauppa jää syntymättä muusta syystä, myyjän on viipymättä palautettava käsiraha.

Ehdon merkitys perustuu tähän jakoon. Kun tarjous on tehty ehdollisena sille, että pankki myöntää lainan, ja pankki ei myönnä, kauppa jää syntymättä ehdon eikä ostajan mielenmuutoksen takia. Käsiraha palautetaan.

Sama pykälä suojaa muuten myös ostajaa myyjän mielenmuutokselta: jos myyjä käsirahan otettuaan kieltäytyy kaupasta sovituilla ehdoilla, hänen on palautettava käsiraha ja maksettava päälle hyvityksenä käsirahaa vastaava summa, samalla neljän prosentin katolla.

Yleisimmät ehdot

Rahoitusehto on ehdoista tavallisin: kauppa syntyy vain, jos ostaja saa pankista myönteisen lainapäätöksen määräaikaan mennessä. Vaikka lainalupaus olisi jo olemassa, lopullinen lainapäätös tehdään vasta kohteen tiedoilla, joten ehto ei ole turha varovaisuus. Jos lainan ehdoilla on sinulle väliä, kirjaa nekin: "edellyttäen, että ostaja saa lainan hyväksymillään ehdoilla" on eri ehto kuin pelkkä "saa lainan".

Kuntotarkastus- tai lisätutkimusehto on omakotitalokaupan tärkein ehto: kauppa syntyy vain, jos kuntotarkastuksessa tai siinä suositellussa lisätutkimuksessa ei ilmene olennaisia vaurioita tai korjaustarpeita. KKV:n ohjeistus tuntee saman ajatuksen myös osakehuoneistossa: jos aiot teettää esimerkiksi kosteuskartoituksen, tee tarjous ehdollisena sen tulokselle. Tämän ehdon muotoilu vaatii eniten huolellisuutta, ja siitä lisää alempana.

Oman asunnon myyntiehto tarkoittaa, että kauppa syntyy vain, jos ostaja saa nykyisen asuntonsa myytyä määräaikaan mennessä. Ehto on laillinen, mutta KKV varoittaa sen hankaloittavan kauppaa molempien kannalta: myyjä sitoutuu odottamaan tapahtumaa, joka ei ole kummankaan osapuolen käsissä. Kilpaillussa kohteessa tällainen tarjous häviää yleensä puhtaalle tarjoukselle.

Asiakirjaehto sopii tilanteeseen, jossa tarjous pitää jättää ennen kuin kaikki paperit on saatu: kauppa syntyy vain, jos isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys tai tilinpäätös ei tuo esiin olennaista uutta. Parempi vaihtoehto on toki lukea paperit ensin, tarkistuslistan kanssa.

Korjausehto kääntää asetelman: tarjous edellyttää, että myyjä korjauttaa nimetyn vian ennen kauppaa tai että havaittu korjaustarve huomioidaan hinnassa. Tämä on tavallinen tapa käyttää kuntotarkastuksen tuloksia hintaneuvottelussa.

Miten hyvä ehto kirjoitetaan

Huono ehto on riidan siemen, ja huonoin muotoilu on avoin: "jos asunnon kunto tyydyttää ostajaa" jättää auki, kuka tyytyväisyyden arvioi. Hyvässä ehdossa on kolme osaa:

  1. Mitattava tapahtuma: lainapäätös, kuntotarkastuksen tulos, asiakirjan sisältö. Ei tunne, vaan asia, jonka toteutumisen molemmat voivat todeta.
  2. Määräaika: mihin päivään mennessä ehdon on täytyttävä. Ilman määräaikaa myyjä ei tiedä, kuinka kauan kohde on sidottuna.
  3. Seuraus: mitä tapahtuu, kun ehto ei täyty. Tyypillisesti tarjous raukeaa ja käsiraha palautetaan, ja juuri näin se kannattaa kirjoittaa auki.

Tee tarjous aina kirjallisesti. Välittäjän kautta se tehdään kirjallisena joka tapauksessa, mutta myös suorassa kaupassa suullinen tarjous ehtoineen on todisteluongelma. Pidä tarjouksen voimassaoloaika lyhyenä: KKV:n mukaan pari päivää yleensä riittää.

Muista myös, että myyjän ei ole pakko hyväksyä ehtojasi. Hän voi hylätä tarjouksen tai tehdä vastatarjouksen, jossa ehto on poistettu tai muutettu, ja silloin neuvottelu jatkuu.

Omakotitalo pelaa eri säännöillä

Tässä kohtaa moni menee vikaan, koska kiinteistökaupassa eli esimerkiksi omakotitalossa tontteineen tarjouksen sitovuus on kokonaan toinen. Maakaaren mukaan sitova sopimus tulevasta kiinteistökaupasta eli esisopimus on tehtävä samassa määrämuodossa kuin itse kauppa, kaupanvahvistajan vahvistamana. Tavallinen allekirjoitettu ostotarjous ei tätä muotoa täytä, joten se ei sido kuten osakehuoneiston tarjous.

Jos osapuoli vetäytyy, hän korvaa lähtökohtaisesti vain toiselle aiheutuneet kohtuulliset kustannukset: ilmoittelukulut, kiinteistöön tutustumisen ja muut kaupantekoon liittyvät tarpeelliset toimet. Jos käsirahaa on annettu, siitä palautetaan nämä kustannukset ylittävä osa.

Yksi tuore muutos kannattaa tietää: marraskuusta 2024 alkaen maakaari on sallinut sen, että tarjoukseen kirjataan ennalta määrätty korvaus kaupasta vetäytymisen varalle ilman määrämuotoa. Toisin kuin asuntokauppalaissa, korvaukselle ei ole laissa prosenttikattoa, vaan suuruus on sopimuskysymys. Omakotitalon tarjousta ei siis enää kannata allekirjoittaa siinä uskossa, että perumisesta seuraa korkeintaan kulukorvaus, vaan tarjouspaperi pitää lukea.

Ehdon hinta: heikompi tarjous

Ehto ei ole ilmainen. Myyjän silmissä kaksi samansuuruista tarjousta eivät ole samanarvoisia, jos toinen on ehdoton ja toinen kolmen ehdon takana. Kilpailutilanteessa ehdollinen tarjous häviää herkästi, joten taito on rajata ehdot siihen, mikä on aidosti auki: valmiiksi neuvoteltu rahoitus ei tarvitse väljää rahoitusehtoa, ja luetut paperit eivät tarvitse asiakirjaehtoa. Ehto on vakuutus, ja vakuutus otetaan riskille, joka on olemassa.

Usein kysytyt kysymykset

Onko ehdollinen ostotarjous sitova?

On, siinä missä ehdotonkin: myyjän hyväksyttyä tarjouksen kumpikin on sidottu. Ero tulee siitä, että jos kirjattu ehto ei täyty, tarjous raukeaa eikä vetäytyminen maksa mitään. Ilman ehtoa vetäytyvä ostaja menettää osakehuoneiston kaupassa käsirahan tai maksaa vakiokorvauksen, enintään 4 % kauppahinnasta.

Saako käsirahan takaisin, jos rahoitusehto ei täyty?

Saa. Asuntokauppalain mukaan myyjän on viipymättä palautettava käsiraha, kun kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, ja tarjoukseen kirjatun ehdon raukeaminen on juuri tällainen syy. Siksi ehto kannattaa kirjata tarjoukseen eikä jättää suullisen maininnan varaan.

Mitä ehtoja ostotarjoukseen voi laittaa?

Tavallisimmat ovat rahoitusehto, kuntotarkastus- tai lisätutkimusehto, oman asunnon myyntiehto, asiakirjaehto ja korjausehto. Periaatteessa ehdoksi käy mikä tahansa laillinen ja selkeästi muotoiltu asia, mutta jokainen ehto heikentää tarjousta myyjän silmissä, joten kirjaa vain ne, joita oikeasti tarvitset.

Onko omakotitalon ostotarjous sitova?

Ei samalla tavalla kuin osakehuoneiston. Kiinteistökaupassa sitova esisopimus vaatii kaupanvahvistajan, ja tavallisesta tarjouksesta vetäytyvä korvaa lähtökohtaisesti vain vastapuolen kohtuulliset kulut. Marraskuusta 2024 alkaen tarjoukseen on kuitenkin voitu kirjata ennalta määrätty korvaus vetäytymisen varalle, eikä sille ole laissa ylärajaa, joten lue tarjouslomake tarkkaan ennen allekirjoitusta.

Lähteet

  • Asuntokauppalaki 843/1994, 3 luku: käsirahan ja vakiokorvauksen merkitys (3 §), käsirahan palautus, kun kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, sekä neljän prosentin yläraja molempiin suuntiin (6 §).
  • Maakaari 540/1995, 2 luku 7–8 §: esisopimuksen määrämuoto, vetäytyjän velvollisuus korvata kohtuulliset kustannukset sekä 1.11.2024 voimaan tullut mahdollisuus sopia ennalta määrätystä korvauksesta (muutos 552/2024).
  • Kilpailu- ja kuluttajavirasto: käytetyn asunnon ostaminen ja omakotitalon ostaminen: ehtojen kirjaaminen tarjoukseen, tarjouksen voimassaoloaika ja kiinteistökaupan tarjouksen sitomattomuus. Tarkistettu 9/2026.

Artikkeli ei ole oikeudellista neuvontaa. Yksittäisen tarjouksen muotoilussa kannattaa epäselvässä tilanteessa käyttää asiantuntijaa.

Tiedätkö, mikä kohteessa on aidosti auki?

Ehdot kannattaa rajata todellisiin riskeihin, ja ne näkyvät papereista. KotioAI lukee kohteen asiakirjat puolestasi: se nostaa esiin taloyhtiön remontit ja lainat tai omakotitalon kuntotarkastuksen avoimet kohdat, ja kertoo, mikä kannattaa selvittää tai kirjata ehdoksi ennen tarjousta.

Lue myös: Asunnon ostajan tarkistuslista ja kuntotarkastusraportin lukeminen.