Asunnon ostaminen on useimmille elämän suurin hankinta, ja se tehdään usein kiireessä: näyttöjä on monta samana viikonloppuna ja tarjous pitäisi jättää maanantaina. Tämä tarkistuslista pilkkoo päätöksen kolmeen vaiheeseen, joissa jokaisessa on eri kysymys ratkaistavana.

Ennen näyttöä ratkaistaan, kannattaako sinne mennä. Näytössä katsotaan se, mitä paperit eivät kerro. Ennen tarjousta luetaan paperit, koska siinä vaiheessa raha on kiinni sinun päätöksessäsi.

Ennen näyttöä: kannattaako tänne edes mennä?

Suurin osa säästetystä ajasta tulee tästä vaiheesta. Ilmoituksesta näkee jo paljon, kun tietää mitä katsoa.

  • Todellinen kuukausikulu, ei pelkkä hoitovastike. Laske hoitovastike + rahoitusvastike + oma lainanhoito + sähkö ja vesi. Vertailukelpoinen luku syntyy vasta, kun kaikki neljä ovat mukana. Asumiskustannusten erittely talotyypeittäin on oma artikkelinsa.
  • Velaton hinta, ei myyntihinta. Velaton hinta on myyntihinta plus asuntoon kohdistuva taloyhtiön lainaosuus. Kaksi asuntoa, joissa on sama myyntihinta, voivat erota kymmeniä tuhansia euroja velattomalta hinnaltaan.
  • Rakennusvuosi ja remonttitilanne. Onko putkiremontti tehty, päätetty vai edessä? Tehty putkiremontti näkyy hinnassa, edessä oleva ei aina näy.
  • Tontti: oma vai vuokrattu. Vuokratontin vuokra kulkee vastikkeessa, ja sopimuksen uusiminen voi nostaa sitä tuntuvasti.
  • Neliöhinta suhteessa alueeseen. Poikkeaako se selvästi alueen tasosta, ja jos poikkeaa, tiedätkö miksi.
  • Sijainti arjessa. Työmatka oikeaan aikaan päivästä, kaupan ja koulun etäisyys, pysäkki. Kartta ei kerro sitä, miltä matka tuntuu kello kahdeksan aamulla.

Näytössä: mitä katsoa ja mitä kysyä

Näytössä kannattaa katsoa niitä asioita, joita ei voi tarkistaa kotoa käsin, ja kysyä ne asiat, joihin välittäjä joutuu vastaamaan ääneen.

Katso itse:

  • Kosteuden merkit märkätiloissa, keittiössä ja ikkunoiden alla: tummumat, irronnut silikoni, pullistunut lista.
  • Ilmanvaihto. Kuuluuko koneen ääni, vetääkö poistoventtiili, tuntuuko sisäilma tunkkaiselta.
  • Ikkunat ja parvekeovi. Ikä, tiiveys, huurtuminen lasien välissä.
  • Äänet. Kuuluuko rappukäytävä, hissi, naapuri, liikenne. Käy jos mahdollista myös arki-iltana.
  • Yhteiset tilat. Rappukäytävän, pesutuvan ja pyörävaraston kunto kertoo, miten yhtiötä on hoidettu.

Kysy välittäjältä:

  • Isännöitsijäntodistus ja PTS, molemmat. Pyydä ne sähköpostiin, älä lue niitä keittiön pöydän ääressä kolmessa minuutissa.
  • Mitä remontteja on päätetty ja mitä suunnitteilla. Päätetty remontti on kustannus, joka on jo sinun.
  • Taloyhtiön lainamäärä ja vastikekorotukset viime vuosilta.
  • Miksi myydään ja kuinka kauan kohde on ollut myynnissä. Pitkä myyntiaika on neuvotteluvara tai varoitus, ja kumpaakin kannattaa selvittää.

Ennen tarjousta: lue paperit, laske kokonaisuus

Tässä vaiheessa kannattaa olla rationaalinen, vaikka asunto olisi jo tuntunut kodilta. Ostajalla on selonottovelvollisuus: sinun kuuluu tutustua saamiisi asiakirjoihin ennen kauppaa.

  • Isännöitsijäntodistus kokonaan: velkaosuus, vastikkeet, tehdyt korjaukset, päätetyt korjaukset, rasitteet ja lunastuslauseke.
  • PTS eli kunnossapitotarveselvitys: mitä yhtiö aikoo tehdä seuraavan viiden vuoden aikana ja millä aikataululla.
  • Taloyhtiön tilinpäätös ja talousarvio: kattavatko vastikkeet menot, vai paikataanko vajetta lainalla.
  • Yhtiökokouksen pöytäkirjat: mistä on jo päätetty. Pöytäkirja kertoo usein aikaisemmin kuin PTS.
  • Kokonaiskustannus, ei pelkkä hinta: velaton hinta + varainsiirtovero + tulevat remontit + kuukausikulut valitsemallasi aikajänteellä.
  • Varainsiirtovero: asunto-osakkeista 1,5 % velattomasta hinnasta ja kiinteistöstä 3 %. Ensiasunnon verovapaus poistui vuonna 2024, joten sitä ei enää ole.
  • Oma rahoitus kuntoon: lainakatto sallii pankille enintään 95 % vakuusarvosta, joten omaa rahaa tarvitaan käytännössä vähintään noin 5 % plus varainsiirtovero.

Yleisimmät virheet ja mitä ne maksavat

  1. Lasketaan vain hoitovastike. Rahoitusvastike voi olla hoitovastiketta suurempi. Kahden asunnon vertailu menee pieleen heti, jos toisessa on rahoitusvastike ja toisessa ei.
  2. Luetaan PTS vasta kaupan jälkeen. Putkiremontti maksaa tyypillisesti yli 1 000 euroa neliöltä, eli 55 neliön kaksiossa kymmeniä tuhansia euroja.
  3. Luotetaan siihen, että velaton hinta on koko hinta. Tulevat remontit eivät ole hinnassa, vaikka ne olisi jo päätetty.
  4. Rakastutaan asuntoon ennen papereita. Sen jälkeen paperit luetaan etsien lupaa ostaa, ei etsien riskejä.
  5. Tehdään tarjous kiireessä. Jos aikaa ei ole tarkistaa taloyhtiön taloutta, tarjouksen voi jättää ehdollisena.

Usein kysytyt kysymykset

Mitkä asiakirjat asunnosta pitää pyytää ennen tarjousta?

Vähintään isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys eli PTS, taloyhtiön tilinpäätös ja talousarvio sekä yhtiöjärjestys. Yhtiökokousten pöytäkirjat kannattaa pyytää päälle, koska niistä näkee, mistä on jo päätetty. Omakotitalosta pyydetään kuntotarkastusraportti, energiatodistus sekä lainhuuto- ja rasitustodistus.

Mikä ero on velattomalla hinnalla ja myyntihinnalla?

Myyntihinta on se, minkä maksat myyjälle. Velaton hinta on myyntihinta plus asuntoon kohdistuva osuus taloyhtiön lainasta. Velaton hinta on se luku, jolla asuntoja vertaillaan, koska lainaosuus tulee joka tapauksessa maksettavaksi, joko kerralla tai rahoitusvastikkeena kuukausittain.

Paljonko omaa rahaa asunnon ostoon tarvitaan?

Lainakaton mukaan pankki voi rahoittaa enintään 95 % vakuusarvosta, joten omaa rahaa tarvitaan vähintään noin 5 % hinnasta. Päälle tulee varainsiirtovero, joka on asunto-osakkeissa 1,5 % velattomasta hinnasta. Käytännössä pankit edellyttävät usein suurempaa omarahoitusosuutta kuin laki vaatii.

Kannattaako tarjous tehdä ehdollisena?

Kannattaa, jos jokin olennainen asia on vielä selvittämättä: rahoitus, kuntotarkastus tai taloyhtiön talous. Ehto kirjataan tarjoukseen selkeästi ja määräaikaisena. Ehdollinen tarjous on myyjälle heikompi kuin ehdoton, joten ehto kannattaa rajata siihen, mikä oikeasti on auki. Ehdoista ja niiden muotoilusta on oma artikkelinsa: ehdollinen ostotarjous.

Mitä näytössä kannattaa valokuvata?

Ilmoituksen tiedot, isännöitsijäntodistuksen ja PTS:n sivut, jos ne ovat esillä, sekä ne kohdat asunnosta, joihin haluat palata kotona: märkätilat, ikkunat, ilmanvaihtoventtiilit ja mahdolliset vauriojäljet. Kuvista näkee jälkikäteen sen, mikä näytössä unohtui.

Lähteet

  • Maakaari 540/1995, 2 luku: ostajan selonottovelvollisuus ja virheilmoituksen määräajat kiinteistökaupassa.
  • Asuntokauppalaki 843/1994: asunto-osakkeiden kauppaa koskevat säännökset, muun muassa ostajan tarkastusvelvollisuus ja virheen määritelmä.
  • Verohallinto: varainsiirtovero, asunto-osakkeista 1,5 % ja kiinteistöstä 3 %, ensiasunnon verovapaus poistui 2024. Tarkistettu 8/2026.
  • Finanssivalvonta: lainakatto eli enimmäisluototussuhde, enintään 95 % vakuuksien arvosta. Tarkistettu 8/2026.

Putkiremontin neliöhinta on markkinahaarukka, joka perustuu urakoitsijoiden ja isännöintialan julkaisemiin tietoihin, ei viranomaislähteeseen. Katso tarkemmat luvut putkiremontin hinta -artikkelista.

Etkö ehdi käydä listaa läpi jokaisesta kohteesta?

Listan läpikäynti kunnolla vie illan kohdetta kohden, ja näyttöjä on monta. KotioAI käy listan läpi puolestasi: se laskee todellisen kuukausikulun, lukee isännöitsijäntodistuksen ja PTS:n, nostaa esiin riskit kustannusarvioineen ja kertoo, mitä myyjältä kannattaa kysyä. Kuukausikulut voit laskea myös itse ilmaisella laskurilla.

Tarkista asunto ennen kuin varaat näytön, ja ennen kuin rakastut väärään kotiin.

Lue myös: mitä isännöitsijäntodistuksesta pitää tarkistaa, miten kerrostaloasunnon osakekauppa etenee ja omakotitalon riskirakenteet vuosikymmenittäin.